REITs前期重组、设立及存续期的涉税处理

审计四部  黄朝阳

公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施公募REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。基础设施资产支持证券是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

装入基础设施公募REITs的资产通常情况下并非一帆风顺的，大多数底层资产需要经过甄选、剥离和重组，才能达到基础设施公募REITs对于底层资产的要求。基础设施公募REITs可以简单理解为资产上市，资产上市过程中最重要和最大的成本就是税负成本，本文主要探讨基础设施公募REITs资产装入和基金运营期内的涉税处理。

一、    基础设施公募REITs重组资产前期背景

某净水公司系水务集团下属全资子公司，拟以污水处理厂作为基础设施公募REITs的底层资产。该污水处理厂由其关联方水务集团的全资子公司工程公司建设，相关资产在工程公司账面，净水公司主要负责资产的运营和管理。净水公司拟作为基础设施公募REITs的原始权益人，因此需要对拟装入的底层资产进行重组，才能达到基础设施公募REITs发行要求。

二、    资产重组及交易结构描述

（一） 资产重组阶段重组方案

污水处理厂资产由净水公司投资和运营管理，工程公司建设，为了确保净水公司基础设施公募REITs项目的顺利进行和标的资产与原始权益人之间权属关系清晰，资产独立完整，需要从法律形式上对上述资产进行重组。

本次重组由工程公司将污水处理资产和相关负债及人员无偿划转给净水公司，同时由净水公司连同后期投入资产，划转至项目公司，从而完成基础设施公募REITs前期资产重组。

（二） 基金设立和发行阶段交易方案

项目公司完成资产重组后，即可进入基础设施公募REITs的基金设立和发行阶段。

首先由ABC基金募集资金，净水公司根据基础设施公募REITs相关规定认购一定份额，ABC基金将募集资金认购资产支持专项计划，XYZ证券完成专项计划设立。其次，资产支持专项计划部分款项向原始权益人（净水公司）支付股权转让对价，部分款项向项目公司发放股东借款用于偿还存量负债。股权转让完成后，资产支持专项计划持有项目公司的100%股权。

三、    净水公司的涉税处理原则

在净水公司基础设施公募REITs设立过程中，主要涉及两个阶段的资产整合，即：前期资产重组阶段和后期基础设施公募REITs发行阶段，在这两个阶段中涉及资产转划和股权转让，进而引发相关涉税处理。

（一） 前期重组方案涉税处理原则

1.  企业所得税

（1）   《财政部、国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）第三项规定，“对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：a.划出方企业和划入方企业均不确认所得。b.划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。b.划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。”

基于本次资产重组的历史背景原因，工程公司和净水公司同为水务集团下属全资子公司，工程公司将污水处理厂资产连同相关负债和人员无偿划转给净水公司是为了净水公司基础设施公募REITs资产重组（该部分资产和净水公司后期投入的资产将同时划转给项目公司），符合特殊性税务处理规定，无需交纳企业所得税。

（2）   《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）规定，“100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司获得子公司100%的股权支付。母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。”

（3）   根据《财政部、税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第3号）第一项规定，“设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。”

净水公司为确保顺利REITs进行，需要理清相关资产权属关系，将原在工程公司账面的污水处理厂资产和净水公司后期的投资划转至项目公司同属REITs资产重组业务。净水公司以污水处理厂资产设立REITs，净水公司向项目公司划转资产换取对项目公司的股权，符合上述文件相关规定，适用于特殊税务处理，且无股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动限制，不需要交纳企业所得税。

（4）   涉税分析

根据上述三个税收文件分析，净水公司向100%项目公司划转资产，无需交纳企业所得税，但应注意以下几点：

① 资产划出方工程公司和资产划入方净水公司同为水务集团全资子公司；项目公司必须是净水公司的全资子公司；

② 净水公司需要以划转资产净值作为对项目公司的长期股权投资成本；

③ 净水公司和项目公司双方在企业所得税年度汇算清缴时，分别向各自主管税务机关报送《居民企业资产(股权)划转特殊性税务处理申报表》；

④ 工程公司和净水公司资产划转时未作损益处理。

2.  增值税

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，不征收增值税项目包括：“在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。”

工程公司将污水处理厂资产连同相关负债和人员无偿划转给净水公司，以及净水公司将污水处理厂资产连同相关负债和人员划转给项目公司属于资产重组，不征收增值税。经与主管税务机关沟通确认，只要原始权益人的批复方案中含有“资产重组”字样，增值税即可不征收。

3.  土地增值税

《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第21号）第三条规定，按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。第四条规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

工程公司向净水公司划转的污水处理厂资产系水务集团对净水公司的增资，符合上述文件相关规定，不征收土地增值税。净水公司向项目公司划转资产，换取对项目公司的股权，属于作价入股进行投资，也符合上述文件规定，不征收土地增值税。

4.  契税

根据《财政部税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第17号）规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

工程公司和净水公司同属水务集团全资子公司，工程公司将相关资产划转给净水公司，属于同一公司所属全资子公司之间不动产划转，免征契税。净水公司将污水处理厂资产连同相关负债和人员划转给项目公司属于资产重组，属于母公司与其全资子公司之间进行不动产划转，不征收契税。

5.  印花税

《中华人民共和国印花税法》第一条规定，在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。第四条印花税的税目、税率，依照本法所附《印花税税目税率表》执行。第五条印花税的计税依据如下：（2）应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款；（3）应税营业账簿的计税依据，为账簿记载的实收资本（股本）、资本公积合计金额。第六条应税合同、产权转移书据未列明金额的，印花税的计税依据按照实际结算的金额确定。印花税税目税率表中，产权转移书据中的转让包括买卖（出售）继承、赠与、互换、分割。

根据上述规定，本次资产重组中工程公司向净水公司划转资产属于印花税应税范围，适用税率为万分之五。净水公司以资产设立项目公司，新增实收资本和资本公积属于印花税应税范围，适用税率为万分之二点五。

资产重组涉及的主要税种总结

（二） 基金设立阶段涉税处理原则

1.  企业所得税

本次拟入池的项目公司原股东为依法在中国境内成立的企业，根据《中华人民共和国企业所得税法》第二条第一款规定，属于中国居民企业。上述股东将项目公司股权转让给资产支持专项计划环节应依法缴纳企业所得税。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第三条规定，企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

《财政部、税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第3号）第二项规定，基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。

根据上述规定，项目公司原股东转让项目公司股权时，扣除其自持的基础设施REITs份额后的剩余份额，应在项目公司完成股权变更手续时确认股权转让收入，按照剩余份额的比例就股权转让收入与股权投资成本差额确认股权转让所得，并入其应纳税所得额，自行向其主管税务机关申报缴纳企业所得税。净水公司自持份额对应的资产转让评估增值，待净水公司实际对外转让基金份额时缴纳企业所得税。

REITs设立阶段，股权转让产生的企业所得税分为两部分，一部分是净水公司自持的份额，一部分是其他投资者的份额。

（1）净水公司向其他投资者转让的份额：需要在股权转让程序完成后将转让所得计入当期应纳税所得额交纳企业所得税，计税金额为：

（股权转让价款-划转资产净值）*转让比例*适用的企业所得税税率

（2）净水公司自持的份额：转时不需要交纳，待净水公司实际转让时交纳，计税金额为：

（实际股权转让价款-划转资产净值*自持份额）*适用的企业所得税税率

值得注意的是：虽然原始权益人自持部分的转让所得不用立即交纳企业所得税，但需要作为税法与会计的差异计入递延所得税负债，待实际交纳时再将递延所得税负债进行转回。

2.  增值税

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》，金融服务，是指经营金融保险的业务活动；包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。根据2019年11月27日发布的《中华人民共和国增值税法》（征求意见稿）第八条规定，应税交易，是指销售货物、服务、无形资产、不动产和金融商品。

转让非上市公司股权不属于增值税征税范围规定的销售服务、无形资产、不动产和提供金融服务，不需要交纳增值税。

3.  土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。本次产品发行阶段的交易标的为项目公司股权，不涉及土地使用权和地上建筑物及附着物的权属变更，因股权转让不属于土地增值税征税范围，故不涉及申报缴纳土地增值税。

国家税务总局曾针对具体事项出具国税函[2000]687号和国税函[2009]387号批复意见，对纳税人以房地产作价入股后，在较短的时间内对外转让股权，且股权转让价格基本等同于不动产评估价值的行为，税务机关按照交易实质将股权转让行为重新判定为房地产交易，对转让方征收土地增值税。本次交易目的并非为转让不动产，被转让的项目公司主营业务为污水处理，因正常经营需要持有不动产，且公司成立时间与股权转让时间间隔较长，故参照上述文件精神被税务机关征收土地增值税的可能性极低。

4.  契税

《中华人民共和国契税法》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。第二条规定，本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；房屋买卖、赠与、互换。

在基金设立阶段转让非上市公司股权，不涉及土地、房屋等不动产产权的转移，无需缴纳契税。

5.  印花税

《中华人民共和国印花税法》第一条规定，在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。

《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》（（88）财税255号）第二条进一步明确，上述条例第一条所说的单位和个人，是指国内各类企业、事业、机关、团体、部队以及中外合资企业、合作企业、外资企业、外国公司企业和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。

根据上述规定，本次资产支持专项计划向项目公司原股东收购项目公司100%股权属于印花税征税范围。

考虑到资产支持专项计划为契约型产品，本次由资产支持专项计划管理人XYZ证券以自己的名义，代表专项计划与项目公司原股东签订股权转让协议，且由XYZ证券代专项计划持有项目公司股权，经与XYZ证券主管税务机关沟通咨询，XYZ证券和项目公司原股东作为立据人应就产权转移书据所载金额分别缴纳印花税。

另外，资产支持专项计划如在产品发行过程中向项目公司增资，则项目公司应就实收资本和资本公积合计增加金额按照“资金账簿”税目自行申报缴纳印花税，适用税率为万分之二点五。

产品发行涉及的主要税种总结

四、    存续期涉税分析

在基金存续期，项目公司需自行申报缴纳一般常规运营期间涉及的税费。项目公司取得污水处理费收入，将偿还资产支持专项计划借款和利息，并就运营期间的税后收益向资产支持专项计划支付股息。资产支持专项计划向公募基金分配收益，公募基金向投资者分配收益。各主体具体涉税分析如下。

（一） 项目公司

1.  借款利率

项目公司向资产支持专项计划支付的利息，在利率和借款金额符合税法规定的条件情况下，可在企业所得税税前可扣除。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第一条进一步明确，鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

因资产支持专项计划非金融企业，按照上述规定，项目公司在首次支付利息并进行税前扣除时，应向其主管税务机关提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”。

2.  借款金额

因资产支持专项计划持有项目公司100%股权，从税法角度资产支持专项计划与项目公司构成关联关系。根据《财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）和《国家税务总局关于印发<特别纳税调整实施办法（试行）>的通知》（国税发[2009]2号）相关规定，项目公司接受资产支持专项计划债权性投资与其权益性投资比例不应超过2:1，否则超过债资比例的利息部分不得在发生当期和以后年度扣除，不得扣除利息支出计算公式为：年度实际支付的全部关联方利息*（1-标准比例/关联债资比例）。

（二） 资产支持专项计划

1.增值税

《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第四条规定，资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。

《关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税[2017]56号）第一条规定，资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。

资产支持专项计划向项目公司收取利息，属于增值税贷款服务征税范围，根据上述规定，XYZ证券作为资管产品管理人应为增值税纳税义务人，适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。XYZ证券应向项目公司开具增值税发票，作为项目公司利息支出企业所得税前列支凭证。

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。根据上述规定，项目公司支付利息无法抵扣增值税进项税额，故建议XYZ证券向项目公司开具增值税普通发票。

2.企业所得税

资产支持专项计划为契约型产品，不属于企业所得税纳税主体，取得利息和股息收入无需申报缴纳企业所得税

（三） 公募基金

1.增值税

《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第一条规定，《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税[2016]36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。考虑到公募基金从资产支持专项计划分配取得的收益非保本，不属于增值税征收范围，故公募基金管理人贵公司不需申报缴纳增值税。

2.企业所得税

公募基金为契约型产品，不属于企业所得税纳税主体，分配取得收益无需申报缴纳企业所得税。

3.个人所得税

财政部国家税务总局2002年8月22日2002年第07期税务公报，第二项第三款规定，对基金取得的股票的股息、红利收入，债券的利息收入、储蓄存款利息收入，由上市公司、发行债券的企业和银行在向基金支付上述收入时代扣代缴20%的个人所得税；对投资者（包括个人和机构投资者）从基金分配中取得的收入，暂不征收个人所得税和企业所得税。上述文件发布时间较早，因公募REITs属于新兴产品，现行税法尚未针对个人投资者扣缴义务人作出明确规定，如参照2002年第07期税务公报原则，资产支持专项计划应在向基金分配收益时代扣代缴个人所得税，但资产支持专项计划作为契约型产品并未办理税务登记，履行代扣代缴义务存在一定困难。且新个人所得税法征税范围取消了“其他所得”，个人取得公募REITs产品收益无法明确对应到目前列明的征税范围。在实务中，目前已发行的公募REITs产品均未代扣代缴个人所得税。

基金存续期的主要税种总结

五、    分析结论

（一） 前期重组方案涉税处理原则

1.  企业所得税：工程公司向净水公司划转资产和净水公司向项目公司划转资产，免征企业所得税。

2.  增值税：工程公司向净水公司划转资产和净水公司向项目公司划转资产，免征增值税。

3.  土地增值税：工程公司向净水公司划转资产和净水公司向项目公司划转资产，免征土地增值税。

4.  契税：工程公司向净水公司划转资产和净水公司向项目公司划转资产，免征。

5.  印花税：工程公司向净水公司划转资产和净水公司向项目公司划转资产，需要按照划转资产价值的0.05%计征印花税。

（二） 基金设立阶段涉税处理原则

1.  企业所得税：净水公司自持的份额暂时不缴纳，实际转让时缴纳；净水公司向其他投资者转让的份额需要按照规定缴纳企业所得税。

2.  增值税：基金设立阶段转让项目公司股权，不需要缴纳增值税。

3.  土地增值税：基金设立阶段转让项目公司股权，不需要缴纳土地增值税。

4.  契税：基金设立阶段转让项目公司股权，不需要缴纳契税。

5.  印花税：基金设立阶段转让项目公司股权，需要按照股权转让合同金额的0.05%计征印花税。

（三） 基金存续期阶段涉税处理原则